La loi Climat et Résilience a introduit un changement de paradigme majeur dans l’aménagement du territoire avec l’objectif “Zéro Artificialisation Nette” (ZAN) d’ici 2050. En divisant par deux le rythme de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) d’ici 2031, le législateur a provoqué une onde de choc sur le marché du foncier d’entreprise. La raréfaction programmée des terrains constructibles propulse les friches industrielles au rang d’actifs stratégiques convoités.
La pénurie foncière organisée et le choc de l’offre
Pour le secteur de la logistique et de l’industrie, le ZAN agit comme un couperet. L’extension urbaine en périphérie est désormais entravée par des quotas drastiques imposés aux documents d’urbanisme. L’obtention de permis de construire sur des terres vierges devient une mission d’une grande complexité.
Cette pénurie provoque un choc de l’offre immédiat. Les acteurs économiques cherchant à implanter de nouvelles capacités de production se heurtent à un mur. Conséquence mécanique : la valeur des terrains déjà artificialisés connaît une inflation sans précédent. Ce qui était hier considéré comme un passif environnemental lourd à porter devient aujourd’hui une réserve foncière premium.
La requalification des friches : un parcours juridique complexe
Le recyclage urbain implique de purger le passif environnemental du site. La législation sur les Installations Classées (ICPE) impose des obligations de dépollution strictes.
Toutefois, le mécanisme du “tiers demandeur” (Art. L. 512-21 du Code de l’environnement) permet de transférer l’obligation de remise en état du dernier exploitant vers l’aménageur ou l’investisseur, sous le contrôle du Préfet. Ce dispositif sécurise les transactions en clarifiant la chaîne des responsabilités et en permettant à l’investisseur de maîtriser le niveau de dépollution en fonction de son projet.
La recommandation CBRE Immo Pro :
- Pour les Propriétaires : Le foncier artificialisé est devenu une denrée rare. Ne cédez plus vos actifs obsolètes à la hâte. Une friche industrielle bien située détient un potentiel de valorisation. Faites auditer vos réserves foncières pour évaluer leur potentiel de densification.
- Pour les Investisseurs : Intégrez la compatibilité ZAN dans vos due diligences d’acquisition. Ciblez les actifs présentant un fort potentiel de réversibilité et maîtrisez le mécanisme du tiers demandeur pour sécuriser vos opérations.
